BURBUJA INMOBILIARIA

La explosión de la burbuja inmobiliaria en España puso en evidencia el agotamiento de un modelo de crecimiento basado principalmente en la construcción a pesar de que el mismo Banco de España hubiera negado en algunas ocasiones la existencia de dicha burbuja. Qué ha pasado posteriormente? La elevada exposición del mercado doméstico a la construcción nos ha hecho muy vulnerables, convirtiéndonos en uno de los países con más paro de la zona euro.

Por lo tanto, mientras el precio de la vivienda iba subiendo, también aumentaban el número de viviendas iniciadas. De este modo, cuando los especuladores fueron saliendo del mercado inmobiliario, sucedió que la demanda no era capaz de absorber la oferta que había en el mercado, dejando un elevado stock de viviendas. En este sentido, el sector inmobiliario debe experimentar un ajuste adicional creyendo que todavía no es el mejor momento para invertir en este sector.

En este sentido, en el momento en que haya una absorción de ese stock será cuando haya un punto de inflexión en el mercado laboral que no se estima que concluya hasta el 2015.

Todo dependerá del efecto aguante que tengan las entidades financieras, las constructoras y, en última instancia, las familias, es decir, hasta qué punto no están dispuestos a vender un inmueble por debajo de un precio determinado y, además, pueden aguantar esta situación.

Con un escenario así, las entidades financieras no quieren incurrir en riesgos, sólo prestan dinero a personas y empresas con una solvencia demostrada, cerrando así el grifo del crédito para el resto de familias y empresas.

También se convertirá en un factor decisivo la recuperación del resto de economías europeas, como la francesa, la alemana o la inglesa. Hemos de tener en cuenta que del total de stock de viviendas, el 35% es segunda residencia. Sin embargo, cabe apuntar, que la vivienda residencial se ha desarrollado en los últimos 40 años a un ritmo vertiginoso por la ocupación del suelo por parte del sector inmobiliario o financiero más que por el sector turístico.

Un claro ejemplo han sido las segundas residencias en las comarcas del Alt Pirineu en Cataluña, zona que ha explotado su principal atractivo, la nieve.

Aquí os adjunto la Tabla 1, en la que podéis ver la evolución de la vivienda residencial/ no residencial en zonas de esquí de Cataluña del 2005 al 2006.

En primer lugar, podemos ver que en el 2007 la vivienda residencial iniciada en el Alt Pirineu cayó un 30% respecto al 2006, reflejando ya el cambio de tendencia del sector constructor. Por otro lado, vemos que la caída más importante se produce en la vivienda residencial (caída del 30% en 2007 en vivienda residencial respecto a una bajada del 20% en no residencial).

Como curiosidad, en la siguiente tabla, vemos los datos que hacen referencia a las viviendas acabadas en el 2005. Podemos comprobar que el % que representa la vivienda de protección oficial sobre el total es del 0.035%.

*Datos sacados del Instituto de Estadística de Cataluña

¿Cómo ha cambiado la situación no? Ahora las constructoras necesitan de la implicación pública (más vivienda de protección oficial) para dar salida a una ingente cantidad de stock de vivienda. Aún así, ni todo el mundo es bueno ni todo el mundo es malo, ya que el Estado también supo beneficiarse de esa situación. ¿De qué manera? Cobrando los impuestos derivados de la compra de vivienda (IVA o Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
Qué puede pasar si la situación económica mejora? Primero, que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés, lo que supondría un freno en la recuperación económica, pudiendo llegar a sufrir una recaída adicional del mercado inmobiliario español en los próximos meses.