LA CRISIS EGIPCIA CAMBIA LA ESTRATEGIA DE LOS INVERSORES

Después de tres semanas de conflictos en Egipto, las tensiones políticas y sociales parecen lejos de normalizarse aún. Mientras las empresas situadas en las afueras de la capital aseguran que su funcionamiento ya está normalizado, el país está viviendo uno de sus peores momentos. Considerado hasta ahora como uno de los países más estables del medio oriente, ahora la incertidumbre está en la mente de los inversores que ven una Europa no muy dispuesta a colaborar en la resolución del conflicto. Y es que la presencia estratégica de las grandes potencias en Egipto cambiaría si finalmente se produjera la transición a la democracia. La preocupación principal es el contagio hacia otros estados árabes, ya que por sí sólo Egipto no puede repercutir de forma notable a nivel mundial.

Medidas como el cierre de los bancos y la bolsa no hacen más que aumentar la desconfianza hacia un país en que existe una amenaza de que las reservas en divisas puedan reducirse a la mitad. Por lo tanto, si la situación no empieza a normalizarse, la fuga de capitales puede poner la economía del país en una situación dramática.

¿Hacia dónde se están dirigiendo estas inversiones?. Por un lado, las últimas correcciones tanto en Europa como en EEUU han colaborado a que parte de las inversiones volvieran a estas zonas. Sin embargo, hay diferentes estrategias. En primer lugar, el dinero vuelve de forma paulatina a la renta variable y, concretamente, en valores de sectores como el petrolero, materias primas y salud, que podrían considerarse los más inmunes a un contexto inflacionario, que es el que parece esperarnos si los conflictos en medio oriente persisten. En todas las zonas? No, las mejores previsiones son para Alemania y Estados Unidos.

Otra de los apuestas, son los fondos cotizados (ETF’s) sobre índices de mercados emergentes diferentes a los BRIC como Indonesia o Chile, zonas menos sensibles a la evolución de la renta variable europea, además de tener los beneficios de la diversificación.

Por último, tendríamos que tener en cuenta también los fondos de inversión inmobiliarios de zonas como Brasil. Actualmente, la zona del nordeste equivale en superficie a Europa y en ésta se prevé un crecimiento importante, debido a las inversiones para el desarrollo del Puerto de Itaqui, estratégico para el intercambio con Estados Unidos, Asia y Europa. Grandes multinacionales de sectores como el petrolero o materias primas ya se están instalando, lo que creará un gran número de empleos y se estima la necesidad de construcción de unos 37 millones de viviendas. Además, siendo el riesgo limitado puesto que en Brasil no se empieza a construir hasta que el 80% de la promoción no está vendida.

Así que, por el momento, mucho tendrían que cambiar las cosas en Egipto para que los inversores vuelvan en un futuro inmediato y, más aún, cuando esta situación amenaza por contagiar a países como Argelia, Irán o Sudán.

LA BURBUJA INMOBILIARIA CHINA QUIZÁ LA MAYOR DEL MUNDO

Si desconfiamos y empezamos a investigar seguramente nos encontraremos pronto con James Chanos. ¿Quién es este señor? Pues un Hedge Fund Manager muy reputado y especializado en “shorts”, es decir, en averiguar qué va a caer. Es conocido por ser de los pocos que vio venir el caso ENRON, ganando unos ahorros sustanciales con ello. Últimamente está empezando a ponerse muy de moda, aunque ya lleva más de un año sin muchos amigos en tierras chinas por sus predicciones sobre la burbuja inmobiliaria que pueden sufrir.

¿Qué dice el Sr. Chanos?

(…) they were building 5 billion square meters of new residential and office space -- 2.6 billion square meters in new office space alone. So do the math: That's almost 30 billion square feet of new construction. There are 1.3 billion people in China. [In terms of new office space alone] that amounts to about a five-by-five-foot cubicle for every man, woman, and child in the country. That's when it dawned on me that China was embarking on something unprecedented.''

Dice que China está embarcada en algo “sin precedentes”, es “Dubai 1.000 veces”, expresión con la que empezó a ganarse la fama en este tema. Para ello ofrece unos datos sobre área de construcción que dejan con la boca abierta. Para contrastarlos me he ido al instituto de estadística chino para ver cómo estaba la cosa. El resultado es que en 2009 había casi 5m2 por cada habitante en el país… ¡¡en construcción!!

Fuente: Serenety Markets

MEDIDAS CONTRA LA CRISIS EN ESPAÑA

A partir de hoy entran ya en vigor 26 medidas para paliar la crisis, entre las que se encuentra la deducción en el IRPF por obras de mejora en la vivienda habitual que se vayan a hacer hasta diciembre de 2012. Además, se podrán deducir el 10% de las cantidades invertidas, con un máximo de 4.000€ al año para bases imponibles inferiores a los 33.007€ y una reducción progresiva hasta los 53.007,20€. El máximo de todo el período es de 12.000€ por vivienda.

De la rama empresarial, destaca la reforma de la Ley de Contratos del Sector Público y se modifica la de Subvenciones para permitir que las empresas que se declaren voluntariamente en concurso de acreedores puedan seguir percibiéndolas.

También se flexibilizan los requisitos para recuperar las cuotas repercutidas tanto del IVA como del IGIC en los casos de facturas total o parcialmente incobrables; y se prorroga para 2011 y 2012 la libertad de amortización de inversiones en el Impuesto de Sociedades siempre que se mantenga el empleo.

Se eleva el umbral de inembargabilidad, en un 10% sobre el actual, cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Se aumentará en un 20% adicional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión.

Finalmente, se establece un tipo superreducido de IVA del 4% para los servicios de atención a la dependencia prestados por empresas integradas dentro del Sistema Público de Autonomía y Atención a la Dependencia a través de plazas concertadas en centros o residencias o mediante precios derivados de concursos administrativos.

La norma incluye también la exención en el Impuesto sobre la Renta, con un límite de 1.500 euros, de las cantidades satisfechas por las empresas para desplazamientos entre la vivienda y el centro de trabajo en transporte público colectivo.

NI LOS DE FUERA SE FÍAN DEL INE 24 MARZO

Leo en un artículo publicado en Global Property Guide que el precio de la vivienda en España cayó un anecdótico 4,3% en España, según datos publicados por el INE.

El autor del texto se pregunta que cómo se pueden fiar los extranjeros de estos datos, si el país está pasando por una situación económica tan complicada (estancamiento económico, paro cerca del 20% y una caída en las ventas de vivienda sin precedentes). "No estará haciendo de Grecia", comenta, falseando las cifras publicadas. Property Guide

Según una tabla adjunta, mientras los precios de la vivienda en Catalunya cayeron un 7%, en Murcia no cayeron. Un poco extraño no? Qué tendrá Murcia que ha podido evitar la caída de los precios de la vivienda? Es evidente no? Allí hay obra nueva para parar un tren...

PRECIO DE LA VIVIENDA 16 MARZO

"El Banco de España pide a los bancos más esfuerzos para proteger sus balances debido a su elevada exposición al ladrillo" pero, por otro lado, tranquiliza diciendo que si el precio de los pisos y el suelo cayera un 35% las entidades financieras no perderían nada. Pues la verdad es que no entiendo a qué viene tanta preocupación!

No paro de leer en diferentes medios de comunicación que los precios de los pisos suavizan la caída, que los precios de los pisos nuevos incluso empiezan a subir...

En este sector hay una manipulación impresionante! Me comentaba una persona que trabaja en una associación de promotores constructores acerca de las notas de prensa publicadas en los diferentes medios de comunicación.

Lo que sucede es lo siguiente, cuando parece que los precios de los pisos están subiendo, distribuyen la noticia a diestro y siniestro para que parezca que suben más de lo que realmente suben y, al inrevés, cuando los precios bajan, distribuyen la noticia mucho menos para evitar que caigan todavía más.

En fin!

RECUPERACIÓN ECONÓMICA, CUÁNDO? 11 MARZO

Leo el artículo de Azad Zangana de Lavanguardia del pasado domingo y se me ponen los pelos de punta! ("La recuperación económica es extremadamente frágil", Lavanguardia, Domingo 7 de marzo de 2010)

En el texto Azad analiza las similitudes y las diferencias entre la economía británica y la española y, la verdad, es que pinta que vienen tiempos difíciles, sí, aún más!!!

El problema reside en que ambos países están acumulando unos déficits espectaculares y, más concretamente, se están convirtiendo en estructurales. Con lo cual cuando lleguen tiempos mejores tendrán que financiarlos o reducir el gasto público por un tiempo indeterminado.

Este analista afirma que España lo tiene más complicado debido a una tasa de paro "inaceptablemente elevada" (recordemos que en Reino Unido es del 10%). Ya se sabe Spain is different!

Lo que queda claro es que hasta ahora estábamos muy bien acostumbrados. El sector inmobiliario y constructor tiraban del carro y parecía que éste iba sólo.

La idea es que a partir de ya tendremos que estrujarnos un poco más el cerebro y apoyar y apostar por sectores productivos que garanticen un aumento de la productividad a largo plazo. Se acabaron los parches!

LOS ORÍGENES DE COLONIAL 20 FEBRERO

Todavía me acuerdo en mayo de 2007 de titulares como "Colonial espera ganar 800 millones de euros este año" o palabras de su presidente por aquel entonces "Colonial es una inversión muy segura".

Pues casi 3 años después, la compañía parece que ha llegado a un acuerdo de refinanciación de 4.960 millones de euros de deuda por el que los bancos acreedores tomarán el control de la inmobiliaria.

El proceso de refinanciación implica realizar dos ampliaciones de capital por una cantidad total de 3.300 millones, una por 1.950 millones para canjear deuda por acciones y una segunda (1.350 millones) para convertir en títulos los bonos emitidos por la empresa.

Además, Colonial segregará en una filial su negocio de patrimonio y suelo y toda la deuda vinculada a esta actividad (1,66 millones de metros cuadrados de terrenos y 1.015 millones de euros de pasivo).

A pesar de que Colonial se ha convertido en el mayor de los chicharros hasta ahora conocidos, aunque seguro que a más de uno se le ha cruzado algún otro por el camino, nadie puede sentirse engañado. Lo digo porque cuando un individuo decide invertir en una empresa es porque confía en las personas que van a gestionar y dirigir la compañía. Qué se podía esperar de semejantes piratas en el accionariado!!!

EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE?

Escepticismo generalizado tras conocer que el precio de la vivienda subió en enero después de dos años de bajadas.

Se trata de un índice elaborado por fotocasa.es y el IESE a partir de la oferta de bienes inmuebles de segunda mano. Por lo tanto, "los valores indicados al ser de oferta no son necesariamente los precios de la transacción", cito textualmente de fotocasa.es.

Sin embargo, los datos que recogen proceden tanto de particulares como de profesionales del sector, evidenciando que nadie está dispuesto a dar duros a cuatro pesetas. Supongo que con este tipo de noticias lo que se quiere conseguir es que los propietarios de esos inmuebles no bajen los precios, haciéndoles creer que si bajan precios habrán vendido mal.

De esta forma, se consigue que los precios se estabilicen o que bajen menos!

BURBUJA INMOBILIARIA

La explosión de la burbuja inmobiliaria en España puso en evidencia el agotamiento de un modelo de crecimiento basado principalmente en la construcción a pesar de que el mismo Banco de España hubiera negado en algunas ocasiones la existencia de dicha burbuja. Qué ha pasado posteriormente? La elevada exposición del mercado doméstico a la construcción nos ha hecho muy vulnerables, convirtiéndonos en uno de los países con más paro de la zona euro.

Por lo tanto, mientras el precio de la vivienda iba subiendo, también aumentaban el número de viviendas iniciadas. De este modo, cuando los especuladores fueron saliendo del mercado inmobiliario, sucedió que la demanda no era capaz de absorber la oferta que había en el mercado, dejando un elevado stock de viviendas. En este sentido, el sector inmobiliario debe experimentar un ajuste adicional creyendo que todavía no es el mejor momento para invertir en este sector.

En este sentido, en el momento en que haya una absorción de ese stock será cuando haya un punto de inflexión en el mercado laboral que no se estima que concluya hasta el 2015.

Todo dependerá del efecto aguante que tengan las entidades financieras, las constructoras y, en última instancia, las familias, es decir, hasta qué punto no están dispuestos a vender un inmueble por debajo de un precio determinado y, además, pueden aguantar esta situación.

Con un escenario así, las entidades financieras no quieren incurrir en riesgos, sólo prestan dinero a personas y empresas con una solvencia demostrada, cerrando así el grifo del crédito para el resto de familias y empresas.

También se convertirá en un factor decisivo la recuperación del resto de economías europeas, como la francesa, la alemana o la inglesa. Hemos de tener en cuenta que del total de stock de viviendas, el 35% es segunda residencia. Sin embargo, cabe apuntar, que la vivienda residencial se ha desarrollado en los últimos 40 años a un ritmo vertiginoso por la ocupación del suelo por parte del sector inmobiliario o financiero más que por el sector turístico.

Un claro ejemplo han sido las segundas residencias en las comarcas del Alt Pirineu en Cataluña, zona que ha explotado su principal atractivo, la nieve.

Aquí os adjunto la Tabla 1, en la que podéis ver la evolución de la vivienda residencial/ no residencial en zonas de esquí de Cataluña del 2005 al 2006.

En primer lugar, podemos ver que en el 2007 la vivienda residencial iniciada en el Alt Pirineu cayó un 30% respecto al 2006, reflejando ya el cambio de tendencia del sector constructor. Por otro lado, vemos que la caída más importante se produce en la vivienda residencial (caída del 30% en 2007 en vivienda residencial respecto a una bajada del 20% en no residencial).

Como curiosidad, en la siguiente tabla, vemos los datos que hacen referencia a las viviendas acabadas en el 2005. Podemos comprobar que el % que representa la vivienda de protección oficial sobre el total es del 0.035%.

*Datos sacados del Instituto de Estadística de Cataluña

¿Cómo ha cambiado la situación no? Ahora las constructoras necesitan de la implicación pública (más vivienda de protección oficial) para dar salida a una ingente cantidad de stock de vivienda. Aún así, ni todo el mundo es bueno ni todo el mundo es malo, ya que el Estado también supo beneficiarse de esa situación. ¿De qué manera? Cobrando los impuestos derivados de la compra de vivienda (IVA o Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
Qué puede pasar si la situación económica mejora? Primero, que el Banco Central Europeo suba los tipos de interés, lo que supondría un freno en la recuperación económica, pudiendo llegar a sufrir una recaída adicional del mercado inmobiliario español en los próximos meses.